La un an de la aparitia deja familiarei crize imobiliare, putem spune ca toate sectoarele au fost serios afectate pe piata clujeana, iar domeniul rezidential in foarte mare masura.
Daca discutam despre case-vile ca si componenta a pietei rezidentiale, putem spune ca fata de 2007 volumul de tranzactionare s-a redus cu 60-70%, raportul dintre cereri si oferte este undeva la 1/10, iar preturile de tranzactionare au inregistrat corectii severe ce variaza intre 30% – 50%. Astfel, casele cu valoare istorica amplasate in zone centrale rezista sub presiunea scaderilor de pret, in timp ce casele gigante, ”vilele”cu arhitecturi indoielnice, din locatii slabe sau mediocre, au disparut din cererile cumparatorilor. Tind sa ramana de asemenea in pret casele cu locatii bune, in zona centrala sau in cartiere ca Andrei Muresanu, cateva strazi din Gheorgheni, Grigorescu sau Gruia, sau punctual, unele proprietati cu suprafete generoase de teren. Casele in faza de proiect sau in faze intermediare de construire nu se mai tranzactioneaza, la fel si cele cu situatii juridice incerte, cumparatorii evitand cum orice fel de riscuri.
In acelasi timp, decizia de achizitie a unei case/vile este acum una extrem de anevoioasa, cumparatorii avand un rationament mult mai analitic decat inainte, evaluarile acestora sunt facute cu maxima severitate, acest lucru ducand la negocieri foarte dure in urma carora pretul de tranzactionare ajunge sa coboare cu 20-30% fata de cel de lansare in piata.
Un element deja uzual in negocieri este esalonarea platilor in transe intinse pe perioade lungi de timp, dupa achitarea unui avans ce uneori cade sub 50%. Nu de putine ori se incheie o tranzactie in urma finalizarii alteia, generandu-se astfel un lant de tranzactii.Cei ce intra in posesia unei sume cash opteaza spre reinvestirea banilor tot intr-un produs din piata imobiliara, profitand de situatia actuala.
Ca urmare a comprimarii preturilor se constata un fenomen in care unii cumparatori se orienteaza spre achizitia unei case in zone limitrofe Clujului, unde cu pretul unui apartament intr-un bloc comun se pot achizitiona case cu parcele de teren mai generoase si care pot fi reamenajate dupa propriul gust, beneficiind de avantajele vietii in natura. Astfel de exemple sunt localitati din vestul Clujului – Lona, Stolna, Gilau, etc. – sau Feleacul, acestea localitati beneficiind de o buna infrastructura de transport care faciliteaza legatura cu orasul. De asemenea, au existat cazuri in care unii cumparatori care aveau in plan cumpararea unui teren pentru constructia unei case, au optat pentru a achizitiona o casa gata construita, care acum a ajuns la pretul cerut pentru un teren in urma cu un an jumatate-doi.
In general putem spune ca tranzactiile efectuate au in general destinatii familiale, domestice, firmele stand in expectativa in aceasta perioada. Chiar daca au nevoie sa achizitioneze o casa ca si sediu, acestia prefera sa-si foloseasca capitalul in afaceri si sa astepte un alt moment pentru achizitii.
Casele raman in continuare acea parte din piata imobiliara in care conteaza intai „pozitia, pozitia si iar pozitia”, apoi o serie de alte caracteristici mai mult sau mai putin tehnice, ajungandu-se astfel la marje mari de toleranta in evaluarea preturilor. Aceste marje sunt date de o serie de factori emotionali si subiectivi, fiecare cumparator trebuind sa se potriveasca dupa multe criterii cu propriatatea de tranzactionat.
Ca si concluzie finala, credem ca in perioada actuala, piata ofera reale oportunitati pentru achizitia unei case la preturi si in conditii foarte bune, in ideea in care cu siguranta piata imobiliara isi va reveni curand, aducand noului proprietar avantajul cresterii valorii in piata.
Ioana Popescu
Residential Manager
Leave a Reply