Remax – Grup de Lux

Penalizările pentru întârzierea rambursării creditelor, reeşalonările şi impozitele aduc la sapă de lemn dezvoltatorii rămaşi cu locuinţele pe stoc

Anul 2009 a adus pe piaţă un număr record de apartamente finalizate. Pentru multe dintre acestea, dezvoltatorii nu au găsit cumpărători. Astfel, ritmul de rambursare a creditului luat de developer de la bancă e mai redus decât a fost înţelegerea iniţială. Dacă pentru diverse nereguli sau întârzieri locatarii nu prea îi pot sancţiona pe dezvoltatori, o fac băncile şi Fiscul, pentru apartamentele goale.

Numărul mare de apartamente nevândute transformă dezvoltatorii în tr-un debitor riscant pentru băncile creditoare. Astfel, finanţatorii, pe lângă reevaluarea active lor developerului, măresc şi dobânda, ca urmare a riscului crescut de întârziere a rambursării creditului de către dezvoltator.

Cu alte cuvinte, orice întârziere a vânzărilor condu ce la o penalizare a dezvoltatorilor. La acestea se adaugă, în cazul apartamentelor întabulate deja, plata impozitului către Fisc, precum şi cheltuielile aferente de întreţinere şi admi nistrare a imobilelor.

Cea mai grea situaţie este pentru dezvoltato rii care au încasat foarte puţin din an tecontracte sau, mai rău, pentru cei care au încă multe apartamente fără antecontracte. Or, în această si tua ţie sunt majoritatea proiectelor finalizate anul trecut, precum şi cele cu promisiune de finalizare în acest an.

Supraofertă pentru cumpărători insolvabili

Anul trecut au fost finalizate, doar în Capitală şi în jurul acesteia, 10.200 de locuinţe, conform datelor furnizate de firma de consultanţă Real Time. Pentru anul curent sunt promise alte 5.000-6.000, dar nu e exclus ca o parte din acestea să fie amânate pentru livrare în 2011.

În ceea ce priveşte vânzările, situaţia e alta. Nu s-au vândut complet nici cele finalizate în anul 2008. În cazul unităţilor livrate anul trecut, cam 40% sunt, în medie, încă goale, fără a-şi fi găsit cumpărători.

În plus, din 2008 începând, în cazurile în care s-au găsit antecontractanţi, aceştia au plătit în cele mai multe cazuri doar 25% din valoarea contractului. Astfel că dezvoltatorii nu se pot ajuta foarte mult în plata ratelor şi a do bân zilor de aceşti bani.

Iar alţi cum pă rători nu se mai înghesuie. „E vor ba în multe cazuri de proiecte de ca li tate, dar rău poziţionate. Mai precis, ori sunt în locuri cu infrastructu ră slabă sau încă inexistentă, ori au fost supraapreciate posibilităţile cum părătorilor”, a declarat Ion Că tu ţoiu, directorul general al Real Time.

Printre ansamblurile cu multe apartamente libere se numără In city Residence, Monaco Towers, Up Ground, D-na Ghica Plaza, West Park, Vivenda şi multe altele. Am ex clus de aici proiecte precum Asmita sau alte ansambluri care au reuşit să „convingă” antecontractanţii să a chi te cea mai mare parte din bani.

Banca te penalizează dacă ai vånzări puţine

Dezvoltatorii nu au cum să res pecte înţelegerile făcute cu finan ţa to rul în urmă cu 3-4 ani, când au luat creditul. Asta pentru că atunci s-au făcut calculele pe o previziune de vânzări mult mai mare, fapt care conducea la o rambursare în termen a creditului. Lucrurile s-au schimbat însă şi, în plus, e nevoie de reeva luări, ca urmare a reducerii valorii de piaţă a apartamentelor.

„Frecvent s-a luat în considerare un termen de rambursare a creditului de trei ani. În această perioadă grea, pe lângă reevaluare se constată că vânzările nu sunt cele prognozate şi se reeşa lo nează creditul, iar dobânda se mă reş te.

Există situaţii în care dezvoltatorilor li se mai cere să vină cu ga ranţii suplimentare, pentru că va loarea activelor ipotecate s-a schimbat”, explică Mircea Cleciu, director al Neocasa.
Pentru cazul unui proiect reali zat cu 40% surse proprii şi 60% finan ţare de la bancă, pornit pe calculele din 2007 şi finalizat în 2009, cheltuielile financiare se pot ridica la apro ximativ 4% din proiect.

„Aceste cheltuieli ar putea creşte, pe de o parte având în vedere că valoarea proiectului este mai mică acum şi pentru că se măresc dobânzile. Mo tivul prin cipal al acestei situaţii nu sunt băncile, ci este cererea a proape inexis ten tă pe piaţa reziden ţială”, a precizat Romulus Andrei, Head of Cor porate & SME Division la Volksbank.

Fiscul nu iartă

În cazul apartamentelor pentru care s-au făcut recepţia şi întabularea, cheltuielile dezvoltatorului nu se opresc aici. Dacă apartamentul nu e vândut, developerul plăteşte 1,5% pe an din valoarea contabilă a apar­ta mentului. „De exemplu, la 700 euro/mp cost construcţie, cifră care poate să fie mai mare sau mai mică, în funcţie de proiect, cu 1,5% impo zit, rezultă 10 euro/mp construit. Iar pentru 100 mp rezultă 1.000 de euro plătiţi de dezvoltator pe an”, a calculat avocatul Gabriel Biriş.

Chiar dacă în Codul Fiscal se dă posibilitatea Con siliilor Locale să perceapă un impozit între 0,25 şi 1,5%, în general se percepe 1,5%. „Există şi cazuri în care, ca urmare a unor prevederi, se poate percepe 1,8%. Din păcate pentru dezvoltatori, apartamentele gata de vânzare sunt considerate o marfă impozabilă, chiar dacă nu sunt încă vândute. Nu e ca la showroom-urile auto, unde pentru maşinile expuse nu se plăteşte taxă”, adaugă Biriş.

Astfel, doar la Fisc, dezvoltatorul plăteşte pentru 50 de apartamente întabulate şi nevândute cam 50.000 de euro anual. „Este unul dintre mo tivele pentru care unii dezvoltatori întârzie recepţia, dacă nu au destui clienţi, pentru a nu plăti aceste su me la Fisc, în măsura în care se pot în ţelege şi cu constructorul asupra în târzierii plăţilor”, a declarat Cleciu.

Chiria, slabă consolare

Există cazuri în care dezvoltatorii încearcă să închirieze aparta men tele fără perspectivă de vânzare pe termen scurt. Această tehnică nu este însă nici pe departe o regulă fiindcă există mai multe piedici în acest sens. Cererea pentru închirie rea în complexurile noi este mult mai mică decât pentru apartamen­tele vechi, ca urmare a situării în general periferice a ansamblurilor noi şi a costurilor mai mari cu ad mi­nistrarea, paza şi întreţinerea corelate unei suprafeţe mai mari.

Dar mai sunt şi alte piedici. „Există dez vol tatori cărora le e frică de eventualele distrugeri care ar putea surveni după închiriere. La acest aspect se adaugă acela că unele bănci nu sunt de acord ca dezvoltatorii să închirieze apartamentele”, declară Cleciu.

Rezultatul e că apartamentele respective rămân goale, timp în care dezvoltatorul mai plăteşte şi alte costuri. „În termeni aproximativi, cheltuielile de întreţinere, administrare a imobilului şi costurile pe apartament pot fi de 150 lei/lunar. Sumele pot varia în funcţie de mai mulţi factori: apartamentele sunt sau nu în căl zite, fac parte dintr-un ansamblu parţial locuit, încălzirea este centrală sau individuală pe apartament”, a es timat Cleciu. Pentru a reduce costurile, dezvoltatorii cu puţini clienţi întârzie livrarea apei, curentului sau gazelor.

Cum se pierde un apartament

Adunând toate plăţile pe care un dezvoltator trebuie să le facă, doar ca urmare a vânzărilor slabe, ajungem la o situaţie destul de dificilă pentru acesta. „Se poate aproxima că un dezvoltator pierde cel puţin un apartament pe an, dacă rămâne cu 50 nevândute, ca urmare a schimbării situaţiei economice de la accesarea creditului. Şi asta e situaţia cea mai bună. S-ar putea ca valoarea pierdută cu cheltuielile să fie de fapt mai mare în unele cazuri”, a declarat directorul de la Neocasa.

Am luat în considerare aici doar sumele care trebuie plătite în plus de dezvoltator, ca urmare a prelungirii perioadei de vânzare a apartamentelor. Nu trebuie uitat însă că dezvoltatorul trebuie să mai plătească şi rata. Pentru a economisi cât mai mult, unii dezvoltatori practică finisarea apartamentelor doar când le vând.

Pentru a vinde cât mai repede, există şi dezvoltatori care propun apartamente nefinisate, la preţuri mai reduse, în speranţa găsirii unor cumpărători. Cel mai greu de înţeles sunt acei developeri care, prin preţurile practicate, nu par a se grăbi să vândă acum. Asta în ciuda cheltuielilor mari cu apartamentele nevândute.

Sursa: Saptamana Financiara