Remax – Grup de Lux

In ultimul an numarul tranzactiilor cu terenuri a scazut in mod dramatic. Daca in urma cu doi ani  motivul tranzactiilor cu terenuri era specula imobiliara sau construirea de blocuri de locuinte, acum ne aflam la polul opus, in care tranzactiile au ca scop preponderent cumpararea de teren pentru constructia de case familiale.  Putinii investitori cauta sa obtina preturi cat mai mici, iar proprietarii obligati de creditori sa vanda se confrunta tot mai mult cu un nou model de client, “clientul oportunist”sau mai bine zis “investitorul oportunist”.

Pe fondul unei supraoferte, clientii sunt din ce in ce mai pretentiosi, fiind cautate proprietati in zone cu vecinatati locuite, cu toate utilitatile prezente,  bugetele de achizitii scazand considerabil.  Exista zone in Cluj in care pretul terenurilor a scazut la jumatate in conditiile unei cereri foarte restranse si a unei concurente acerbe intre vanzatori. Odata ajunsi in situatia de a negocia un pret concret, si asa diminuat cu pana la 50%, preturile deja afisate sufera o negociere care poate ajunge la 25-30%.

Modalitatea preferata de plata in acest moment este cu plata integral, clientii nemaiapeland la credite bancare, pe fondul restrangerii disponibilitatii bancilor de a  acorda credite, mai ales pentru achizitionarea unu teren. Majoritatea cumparatorilor sunt constienti  de atuul pe care il au in acest moment si lanseaza contraoferte de pret, acestea fiind in cele din urma acceptate de cele mai multe ori de catre proprietari.

In ceea ce priveste terenurile industriale, in ultimul timp a inceput sa creasca interesul pentru acestea.  Totusi, potentialii investitori ofera preturi mult sub cele cerute de proprietarii de terenuri, piata ramanand oarecum blocata. Momentan, singurele tranzactii care se fac pe acest segment sunt cele cu terenurile ale caror proprietari sunt nevoiti sa vanda si care accepta preturi care erau de neinchipuit in ultimii ani. Preturile terenurilor industriale tind sa se alinieze cu cele din Europa de Vest, deoarece potentialii  investitori isi fac calcule de rentabilitate mai riguroase si nu sunt dispusi sa riste intr-o  investitie nerentabila.

Iata  o exemplificare a nivelului preturilor pe departamente industrial si rezidential, in functie de cerere si oferta.

Ca intotdeauna in momentele de criza, in piata au aparut si oportunistii care “vaneaza” terenurile ale caror proprietari aflati in imposibilitatea de a mai plati ratele catre institutiile  de creditare sunt nevoiti sa vanda.

In urmatoarea perioada estimam ca va creste numarul terenurilor ipotecate, care sunt scoase la vanzare prin  executare silita, pe motivul ca proprietarii si-au epuizat toate metodele de vanzare  si creditorii doresc  sa isi recupereze creantele. Cu toate acestea,  in foarte multe cazuri pretul lor de vanzare va fi mai mic decat ipoteca pe care o poarta, obligand creditorii sa se indrepte asupra rau platnicilor si pe alte cai pentru recuperarea datoriilor. Aceasta situatie este una dintre consecintele exploziei preturilor de vanzare  a  terenurilor in anii trecuti. In aceste momente  este mai mult decat evident ca  preturile solicitate in perioada de avant din 2007-2008 nu aveau o fundamentare reala, concordata la puterea pietei.

Pe de alta parte, ca o veste buna: masurile de urbanism mult mai stricte  pe care autoritatile locale  le-au luat in ultimul timp conduc  treptat spre delimitarea mult mai evidenta intre zonele industriale si cele rezidentiale, sau zonele de case de cele de blocuri. Adoptarea in viitorul apropiat a Planului  Urbanistic General va schimba pe termen lung infatisarea orasului, dandu-i un aspect modern, occidental, lucru care va impulsiona cu siguranta si tranzactiile imobiliare.